Varkensstallen maken plaats voor Villawijk in Berkel Enschot

Marcel de Rooij, makelaar bij DLV Advies, begeleidt de familie al vanaf 2007 in dit proces. Anno 2020, bijna 20 jaar nadat het houden van varkens door de aangescherpte regelgeving niet meer mogelijk was en de verkoop van de kavels in volle gang is, blikken we terug. Want hoe is het nu eigenlijk met Leo en Henk?

Van 10 koeien tot specialisatie in de berenproductie

Leo neemt ons mee terug naar het jaar 1961 waarin hij samen met zijn vader een maatschap bedreef in een kleinschalig gemengd boerenbedrijf. Toen zijn vader een jaar later overleed, stond hij er plotseling alleen voor. “Dankzij de hulp van buren en goede voorlichting, kon ik het bedrijf voortzetten,” vertelt Leo. “Stap voor stap breidden we uit, werden er nieuwe stallen gebouwd en hadden we een gemengd bedrijf met varkens, kippen en vooral melkvee. Toen wij op een gegeven moment werden geconfronteerd met de Brucella-bacterie waardoor veel van onze drachtige koeien een ontsteking aan de vruchtvliezen kregen, met abortus tot gevolg, besloten we het bedrijf op een andere wijze voort te zetten. We specialiseerden ons als berenfokbedrijf.”

Een moeizame doorstart

Door de hoge kwaliteit van sterzeugen voor hun fokberen behaalde het bedrijf de benodigde titels. Van Kasteren maakte naam en er werden jaarlijks tot 400 beren verkocht aan diverse andere varkensbedrijven. Medio 1984 – 1985 stapte zoon Henk in het bedrijf. Toen in 1997 het bedrijf preventief geruimd moest worden vanwege het uitbreken van de varkenspest één kilometer verderop, werd de hoge kwaliteit fokzeugen voor fokberen teniet gedaan. De regels werden aangescherpt waardoor het bedrijf verplicht werd gebruik te maken van een beperkt aantal afnemers. Noodgedwongen schakelden vader en zoon om naar fokbedrijf voor fokgelten, dit vanwege groei KI en wet- en regelgeving.

Een nieuwe bedrijfssituatie

Henk: ”De regels werden in de loop der jaren voor het houden van varkens steeds strenger. Ons bedrijf was niet groot genoeg om de benodigde investeringen terug te verdienen en uitbreiden mocht niet.” De gemeente legde in 2000 een nieuw bestemmingsplanwijziging in het gebied op, waarbij de varkenshouderij werd wegbestemd voor nader uit te werken woningbouw. In 2002 werd dit plan onherroepelijk. Hierdoor kwam het bedrijf, met de bestaande activiteiten, in een overgangsrecht terecht en konden Henk en Leo hun grond verkopen. Medio 2006 wil een projectontwikkelaar de grond kopen, maar de gemeente Tilburg werkt niet mee en de koop gaat niet door. In datzelfde jaar wordt de Wet voorkeursrecht Gemeenten (WvG) op de gronden gelegd waarmee Tilburg meer handvaten krijgt om het om zelf het bedrijf te kopen. Wilden Leo en Henk hun grond verkopen, dan zouden ze het eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Maar de gemeente was vooralsnog niet geïnteresseerd in koop.

Advies & Resultaat

Vanaf die periode is Marcel, toen nog vanuit ZLTO, in beeld gekomen en ondersteunt hij vader en zoon bij het maken van de juiste keuzes in hun besluitvoering. “Samen met Leo en Henk ben ik gaan kijken naar nieuwe mogelijkheden voor hun bedrijfssituatie,” vult Marcel aan. Voor de continuïteit van het bedrijf vraagt Van Kasteren een vergunning aan voor een nieuw te bouwen fokgeltenstal, maar deze wordt vanwege het bestemmingsplan afgewezen. Wanneer de gemeente uiteindelijk toch geïnteresseerd lijkt om de grond te kopen, en er over prijs en voorwaarden wordt onderhandeld, haken zij tijdens de start van de economische crisis in 2009 alsnog af. De Wet voorkeursrecht Gemeenten wordt door de gemeente ingetrokken. Kopers voor de locatie zijn, door de crisis, niet meer in beeld en het bedrijf van Van Kasteren zit op slot.

Een jaar later worden er weer twee verzoeken tot een kleinschalige ontwikkeling ter bekostiging van het saneren van het op slot zittende bedrijf, afgewezen door de gemeente Tilburg. In 2012 gaat Marcel, namens vader en zoon, in overleg met de gemeente Tilburg en wordt er invulling gevonden voor sanering door middel van zelfrealisatie.

Met deze ‘Rood-voor-Rood-regeling’ waarbij beide varkensbedrijven volledig gesaneerd moeten worden, kunnen er acht ruime woonkavels worden gerealiseerd en ontstaat er een plan waarin alle partijen zich kunnen vinden. De gemeente ziet de omschakeling van varkens naar luxe woningen als een aanzienlijke milieuwinst waarmee ze ook nog eens gelijktijdig in de woningbehoefte kan voorzien. Het plan van sanering wordt in de volgende twee jaren verder uitgewerkt. Helaas wordt  tijdens een raadsvergadering in februari 2014, het plan volledig afgekeurd.
Diezelfde zomer besluit de raad dat de uitgewerkte plannen alsnog door kunnen gaan als drie bedrijven gesaneerd kunnen worden. Neef Jos van Kasteren, eveneens varkenshouder, participeert. De drie ondernemers dienen met een ontwikkelplan te komen, waarbij de gronden van Leo en Henk aangewezen worden als projectgebied voor de woningrealisatie. Eén van de drie ondernemers krijgt van de gemeente de ruimte om elders zijn sanering te regelen en haakt daardoor in 2016 af.

Bestemmingsplan krijgt vorm

De plannen voor de toekomstige villawijk worden uitgewerkt en de raad geeft uiteindelijk in december 2017 goedkeuring aan de ontwikkeling en de uitgewerkte overeenkomst met de gemeente. Gezamenlijk mag men 23 bouwkavels realiseren op de gronden van Leo en Henk. Het bestemmingsplan krijgt zijn uiteindelijke vorm en resulteert in een ter inzage legging in het voorjaar van 2020 met vaststelling en een onherroepelijk plan in augustus 2020.

Van varkenshouder naar projectontwikkelaar

“En dan ben je ineens projectontwikkelaar,” zegt Henk. “Omdat de gemeente ons niet mocht helpen, dit zou worden gezien als staatssteun, begeef je je in een hele andere wereld. Een wereld waarin we onderzoek moeten doen naar het aanleggen van wegen, infrastructuur, inrichting van het openbare gebied en waar de verkoop van de kavels gerealiseerd moet worden. Heel leuk, maar wel totaal anders dan een leven als varkensboer.”  

Naast de transactie-aankoop ‘extra gemeentegrond’ ondersteunt Marcel de familie Van Kasteren bij het maken van de juiste beslissingen en alle voorbereidingen om Villawijk ‘de Kolenvense Akkers’ te realiseren. Zo is hij gesprekspartner bij vele complexe vraagstukken met onder andere raadsleden, uitvoerders en andere ontwikkelaars. Op de vraag waarom Marcel als makelaar van DLV Advies niet de verkoop van de kavels voor rekening neemt is hij duidelijk: ”In mijn rol als procesbegeleider wil ik eerlijk en transparant blijven en voorkomen dat er een vorm van belangenverstrengeling ontstaat. Ik ben al bijna 15 jaar betrokken bij de gehele voortgang van dit project en dan kan zoiets snel gebeuren. Daarnaast ben ik van mening dat de verkoop van de kavels moet gebeuren door een makelaar die specifiek in deze regio weet wat de vraag en het aanbod is en hierdoor al potentiële kopers heeft voor deze plek.”

Volgende week worden de laatste stallen gesloopt. In januari moet het gebied ‘De Kolenvense Akkers’ bouwklaar zijn. Dit betekent dat de gehele infrastructuur gereed moet zijn voordat de eerste schop de grond in gaat.
“Het blijft spannend maar we hebben er vooral plezier in,” zeggen beide heren. “Hoe we de toekomst zien? Dat weten we nog niet. We kijken en leven van dag tot dag en dat is prima.”

Thans zijn de kavels definitief in de verkoop op Funda, de verkoop loopt goed.