Taxaties steeds uitgebreider en noodzakelijker

De tijd dat de banken bij een financieringsaanvraag zelf landbouwpercelen taxeerde, is voorbij. Banken eisen van de financieringsaanvrager dat hij een gecertificeerde agrarisch makelaar of taxateur een taxatie laat uitvoeren. Ook bij een bedrijfsovername of bedrijfsuitbreiding bepaalt een onafhankelijk agrarisch register-taxateur vaak de waarde voor de financiering.

Het taxeren van de agrarische onderneming is niet alleen zinvol bij het aangaan van een financiering, maar geeft de ondernemer ook inzicht in de financiële explotatie van zijn bedrijf. Accountants roepen steeds vaker de hulp in van agrarisch register-taxateurs voor zaken als het opstellen van minnelijke waarderingen met de Belastingdienst bij een bedrijfsbeeindiging, een hertaxatie voor de WOZ-waarde of een toetreding van een zoon of dochter tot de maatschap.

Taxatie

Een taxatie is een schatting van de waarde van een (vastgoed)object als landbouwgrond en gebouwen. In zijn taxatierapport legt de taxateur zijn bevindingen vast en onderbouwt hij hoe hij tot die waarde is gekomen. Een register-taxateur is geregistreerd in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Het NRVT bewaakt en waarborgt de kwaliteit en vakbekwaamheid van de bij hem geregistreerde register-taxateurs. Bij het verrichten van een taxatie is de register-taxateur verplicht de intemationaal geldende taxatiestandaard van de Intemational Valuation Standards Council (IVS) of van TEGoVA (bekend als EVS) toe te passen. De register-taxateurs staan onder doorlopend toezicht van de NRVT. Dit is een procedure die toeziet op de naleving van de geldende gedrags- en beroepsregels en reglementen van NRVT. Deze regels hebben onder andere betrekking op de strenge eisen die worden gesteld aan opdrachtformulering, taxatierapporten en dossiers.

Taxatie complexer en uitgebreider

De Rooij legt uit dat de basis van de taxaties van agrarisch onroerend goed gedurende de tijd grotendeels gelijk is gebleven, maar dat er wel wat veranderd is in de procedure. "De laatste jaren is de daadwerkelijke uitwerking van een taxatie wel fors in omvang toegenomen. Van zo’n vijf A4’tjes toen naar 15 tot 20 pagina’s nu.”
De uiteindelijke omvang is ook afhankelijk van de omvang van het te taxeren object. "In het verleden vormde parate kennis een deel van je taxatie. Tal van aspecten die in je hoofd zaten, nam je in je taxatie mee. Aspecten die je beknopt in het taxatieverslag vermeldde. Nu moet je elk aspect, inclusief een goede onderbouwing daarvan, uitgebreid op papier zetten. De uiteindelijke taxatie moet steeds te verdedigen zijn. En om kritisch te blijven kijkt een collega- register-taxateur over je schouder mee (de door de NRVT verplicht gestelde plausibiliteitstoets, red.). Hij of zij stelt kritische vragen over het hoe en waarom van bepaalde onderdelen in het taxatieverslag. Deze controles houden je scherp en zorgen ervoor dat je veel bewuster met een taxatie bezig bent. Dit komt de uiteindelijke kwaliteit van de taxaties ten goede”, aldus De Rooij

Tal van aspecten die mogelijk van invloed kunnen zijn op de waarde dient de taxateur uit te zoeken: voorwaarden, vergunningen, ruimtelijke plannen, waarde-referentie- objecten. De eisen en richtlijnen waaraan een taxatie moet voldoen zijn de de afgelopen jaren fors toegenomen. Het kost nu aanzienlijk meer tijd een goed onderbouwde taxatie te maken, die voldoet aan alle door de NRVT gestelde eisen.

Taxatiewaarde

Een ander voordeel van de uitgebreidere taxatieverslagen is dat er nu minder snel discussies ontstaan over de getaxeerde waarde. "Alles is nu beter te verklaren.” Het gevolg van de stringentere regelgeving van de NRVT is wel dat taxateurs nu aanzienlijk meer tijd kwijt zijn aan een taxatie dan bijvoorbeeld vijf jaar geleden. Dit is ook terug te zien in het prijskaartje: ten opzichte van 2015 is de taxatieprijs met circa 30 procent gestegen.

Offerte geeft inzicht vooraf

De aanvrager ontvangt vooraf een offerte op basis van het werk dat de taxateur verwacht te hebben. De Rooij vindt advisering vooraf een belangrijke taak. "Zo adviseer ik boeren die een fiscale taxatie nodig hebben bij een bedrijfsbeëindiging, dat ze eerst met hun accountant een vooroverleg arrangeren met de belastinginspecteur. Zo kun je voorkomen dat je later voor onaangename verrassingen komt te staan.”

Grondprijsontwikkeling

De agrarische grondprijzen zijn de afgelopen tijd gestabiliseerd. In sommige regio’s vertonen ze zelfs een dalende tendens. Enerzijds is dit een gevolg van de regelgeving, en anderzijds door een groter grondaanbod door stoppers. Volgens sommigen in de sector komt dit door de eisen waarmee de landbouw wordt opgezadeld, in combinatie met de lage financiële opbrengsten van de afgelopen jaren. Er is sprake van een duidelijke stabilisatie.
In enkele regio’s signaleren makelaars zelfs prijsdalingen. Een verklaring hiervoor is het feit dat ondernemers momenteel over minder liquide middelen beschikken. De lagere winsten en de toenemende regelgeving (bijvoorbeeld fosfaatrechten) hebben een duidelijk negatief effect op het banksaldo.
Andere signalen uit de sector wijzen op een stijgend grondaanbod door stoppende boeren zonder opvolger, die nu hun gronden willen verpachten of verkopen. Ook de huidige stikstofproblematiek heeft een negatief effect op de grondprijs. Voor de huidige stikstofcrisis kon een veehouder ervan uitgaan dat hij een bepaald aantal dieren mocht houden. Op sommige locaties is dit nu een onzekere factor geworden, waardoor kopers afhaken of het risico verrekenen in een lagere prijs.

Dit interview met Marcel is verschenen in regioblad Stal & Akker van uitgeverij Agrio.