Van landbouwgrond naar landgoed is grote hobbel

Veehouders en akkerbouwers die hun bedrijf beëindigen, kunnen door de vorming van een landgoed het vermogen fiscaal gunstig doorschuiven naar de kinderen. Rond de eeuwwisseling leek dat een handigheidje waaraan nogal wat ondernemers hebben laten rekenen. De basis hiervoor ligt in de Natuurschoonwet 1928. Provincies hebben daar bovenop vaak een eigen landgoederenregeling met aanvullende eisen.

Grond in of tegen bestaand natuurgebied

Een rode draad bij degenen die het hebben gedaan, is dat het ondernemers zijn met gronden in of tegen een bestaand natuurgebied zoals Natuurnetwerk of Natura2000.
Verder is een landgoedplan volgens Wim Stigter eerder interessant in regio’s met een lage prijs voor de landbouwgrond dan in gebieden waar € 80.000 of meer per hectare wordt betaald. Dat geldt ook voor ondernemers met een groot, maar incourant perceel. “In specifieke situaties is het wel rond te rekenen”, zegt Stigter. “Maar in veel gevallen is er geen goede balans tussen kosten en opbrengsten.” Daar komt bij dat ondernemers soms moeten afrekenen over de waardestijging van de potentiële bouwkavel. “Het is daarom verstandig de ondergrond van de potentiële bouwkavel al in een vroeg stadium privé te zetten.”

Vrijstelling van erf- en schenkbelasting, vermogensrendementsheffing en overdrachtsbelasting

De voordelen van aanleg van een landgoed zijn voor een stoppende ondernemer met grond in eigendom vooral fiscaal van aard. Zo is er over de grond vrijstelling van erf- en schenkbelasting, vermogensrendementsheffing en overdrachtsbelasting. Ook kan er een mogelijkheid zijn om een of meer landhuizen te ontwikkelen. Een ‘zacht’ voordeel is dat de grond in de familie blijft. De nadelen zitten vooral in de waardevermindering van de grond en de instandhoudingseis van 25 jaar. Bovendien is de procedure kostbaar en langdurig; € 10.000 is niets en een tijd van 5 tot 10 jaar tot realisatie reëel.

Klein aantal agrarische initiatieven

Het aantal landgoederen laat al jaren een stijgende trend zien. De teller staat volgens RVO.nl in 2017 op 5.900 landgoederen onder de Natuurschoonwet. Veel nieuwe landgoederen zijn afkomstig van particulieren, organisaties, projectontwikkelaars en andere grondeigenaren dan agrarische ondernemers. Het aandeel (gestopte) melkveehouders en akkerbouwers in die stijging is waarschijnlijk beperkt. In de sector blijft het bij een klein aantal initiatieven.

Provinciale verschillen

Of vorming van een landgoed voor de lange termijn financieel interessant is, hangt van veel omstandigheden af. Voorwaarden en mogelijkheden blijken sterk per provincie te verschillen. In de provincie Noord-Brabant is die rekensom gemakkelijker te maken; via het Groen Ontwikkelingsfonds Brabant (GOB) is gedeeltelijke compensatie van de waardevermindering van de grond mogelijk, mits gelegen in het Natuurnetwerk.

Afhankelijk van woningmarkt

Landgoedontwikkeling door agrarische ondernemers is ook afhankelijk gebleken van de woningmarkt. Veel projecten sneuvelen al in de verkenningsfase. De hoge kosten en zicht op jarenlange procedures schrikken agrarische ondernemers af. Daar kwam de crisis in 2008 bovenop. Daardoor zakte de vastgoedmarkt in en werd het moeilijk om bouwkavels te verkopen. De vraag naar grote woningen op dito kavels bleek in veel gevallen tegen te vallen. En met Ruimte voor Ruimte kreeg de landgoederenvariant er een concurrent op de woningmarkt bij.

Gunstige markt heeft beperkt effect

Dat de vastgoedmarkt nu gunstiger is, heeft maar een beperkt effect. Er is door Ruimte voor Ruimte al een groot aanbod aan royale woningen in het buitengebied die betaalbaarder zijn. Er zijn succesvolle voorbeelden in situaties dat een ondernemer voor de eigen kinderen grond wil behouden en een mooi huis wil realiseren en zodoende niet van de markt afhankelijk is.

Zie biedt de Natuurschoonwet de mogelijkheid om een bestaande woning en minimaal 5 hectare landbouwgrond in te brengen zonder bouwkavel eruit te halen. Vooral voor ondernemers in Brabant kan dat vanwege de GOB-regeling gunstig uitpakken.

Gronden in de regio

Met bijna 150.000 hectare vormen de landgoederen inmiddels een serieus onderdeel van het buitengebied. Vergeleken met 2 miljoen hectare landbouwgrond is het aandeel gering, maar in gemengde en natuurrijke regio’s zijn ze duidelijker zichtbaar.

Het realiseren van een nieuw landgoed kan gevolgen hebben voor de agrarische gronden in de rest van de regio. De courantheid van een perceel van de eigenaar dat niet meegaat als deel van het landgoed kan afnemen door een kleinere omvang of fysieke beperkingen, zoals de toegankelijkheid of ontwatering. Voor andere percelen is de impact er niet of minimaal. Andere factoren hebben een veel grotere invloed op de waarde van de omliggende gronden.

Dit artikel is op 14 december verschenen in Boerderij.