Voormalige varkenshouders, pioniers in zelfrealisatie

Wie door de crisis vergeten is wat ‘Brabantse gastvrijheid’ inhoudt, moet toch eens op bezoek gaan bij Leo en Henk in Berkel Enschot. Ruim een jaar geleden troffen wij de heren eveneens op gepaste afstand. Toen, bijna 20 jaar nadat zij door de aangescherpte regelgeving noodgedwongen moesten stoppen met de varkenshouderij, was de verkoop van de kavels in volle gang en diende er nog een aantal schuren gesloopt te worden. Wij waren benieuwd hoe het de heren vanaf die tijd is vergaan.

Bestemmingsplanwijziging

Henk neemt ons mee in de start van het hele proces: ”Toen de gemeente in 2000 een bestemmingsplanwijziging in het gebied oplegde, waarbij onze varkenshouderij werd wegbestemd voor nader uit te werken woningbouw, kwam het bedrijf, met de bestaande activiteiten, in een overgangsrecht terecht en konden wij onze grond verkopen. De regels werden voor het houden van varkens toen al steeds meer aangescherpt. Ons bedrijf was niet groot genoeg om de benodigde investeringen terug te verdienen en uitbreiden mocht niet.”
Medio 2006 wil een projectontwikkelaar de grond kopen, maar de gemeente Tilburg werkt niet mee en de koop gaat niet door. In datzelfde jaar wordt de Wet voorkeursrecht Gemeenten (WvG) op de gronden gelegd waarmee Tilburg meer handvaten krijgt om zelf het bedrijf te kopen. Hierdoor zouden wij het eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Maar de gemeente was vooralsnog niet geïnteresseerd in koop.

Invulling voor sanering door middel van zelfrealisatie

Rond die periode is Marcel de Rooij, adviseur Vastgoed bij DLV Advies in beeld gekomen. Nog steeds   ondersteunt hij vader en zoon bij het maken van de juiste keuzes in hun besluitvoering. Marcel: “Samen met Leo en Henk ben ik gaan kijken naar nieuwe mogelijkheden voor hun bedrijfssituatie. Allereerst hebben we, voor de continuïteit van het bedrijf, een vergunning aangevraagd voor een nieuw te bouwen fokgeltenstal, maar deze werdt vanwege het bestemmingsplan afgewezen. Wanneer de gemeente uiteindelijk toch geïnteresseerd lijkt om de grond te kopen, en er over prijs en voorwaarden wordt onderhandeld, haken zij tijdens de start van de economische crisis in 2009 alsnog af. De Wet voorkeursrecht Gemeenten wordt door de gemeente ingetrokken. Kopers voor de locatie zijn, door de crisis, niet meer in beeld en het bedrijf van Van Kasteren zit op slot.”

Een jaar later worden er weer twee verzoeken tot een kleinschalige ontwikkeling ter bekostiging van het saneren van het op slot zittende bedrijf, afgewezen. In 2012 gaat Marcel in overleg met de gemeente en wordt er invulling gevonden voor sanering door middel van zelfrealisatie.

Ontwikkelplan

De gemeente ziet de omschakeling van varkens naar luxe woningen als een aanzienlijke milieuwinst waarmee ze ook nog eens gelijktijdig in de woningbehoefte kan voorzien. Het plan van sanering wordt in de volgende twee jaar verder uitgewerkt. “Mede dankzij een ambtenaar van de gemeente, een strateeg ‘pur sang’ wordt het plan vormgegeven”, vervolgt Marcel. “Deze man zag wat in het project, destijds nog in afgeslankte vorm van 7 tot 8 woningen, waardoor hij zeker bijdroeg aan de uiteindelijke goedkeuring.” Ondanks deze prettige samenwerking wordt tijdens een raadsvergadering in februari 2014, het plan volledig afgekeurd. De oorzaak: De gemeente was bang dat er teveel locaties met hetzelfde idee zouden komen en konden nog niet aangeven of dit wenselijk was. “Wij kregen toen de opdracht deze bedrijven op te sporen”, vervolgt Henk. “De gemeente stemden in dat wanneer het aantal locaties te overzien zou zijn, zij voor een ieder met een passende oplossing zouden komen.”
“Omdat wij toen al wisten om welke drie locaties het ging, kon de voortgang worden doorgezet”, vult Marcel aan. Diezelfde zomer besluit de raad dat de uitgewerkte plannen alsnog door kunnen gaan als drie bedrijven gesaneerd kunnen worden. Neef Jos van Kasteren, eveneens varkenshouder, participeert. De drie ondernemers dienen met een ontwikkelplan te komen, waarbij de gronden van Leo en Henk aangewezen worden als projectgebied voor de woningrealisatie. “Wel zorgde dit wederom voor vertraging. Wij waren al ver in het proces terwijl de andere locaties nog in de opstartfase zaten, tel hier de gemeentelijke verkiezingen bij op en je bent weer een jaar tot anderhalf jaar verder. Neemt niet weg, dat ondanks dat, de gemeente Tilburg altijd welwillend is geweest.”

Bestemmingsplan schrijven

Op de vraag of de heren achteraf gezien nog ergens spijt van hebben, zijn ze stellig: ”Het schrijven van het bestemmingsplan zouden we anders hebben aangepakt. Onze inschattingsfout is geweest om deze zelf te schrijven. Dit hadden we beter door de gemeente kunnen laten doen.” “We hebben er niet bij stilgestaan dat, ondanks dat de gemeente zelf het plan niet schrijft, wel een dikke vinger in de pap heeft. Ons plan, destijds uitstekend aangeleverd door een extern bureau, was veel te gedetailleerd waardoor er iedere keer weer door de gemeente wijzigingen werden aangebracht. Veel beter om een beknopt plan aan te leveren en hier vervolgens op te acteren. Dat scheelt tijd”, aldus Marcel.

Geduld resulteert in een ruim opgezette woonwijk

Zijn er leerpunten in het hele proces geweest? Henk: “Je hebt een lange adem nodig en je moet er voor blijven waken dat je op het rechte pad blijft. Je wordt gedurende het proces zo vaak teleurgesteld dat je geneigd bent ermee te stoppen. Dan is het goed dat Marcel als adviseur en schakel tussen ons en de overheid, zijn rol pakt. Hij bekijkt de zaken met meer afstand en zonder emotie.”  “Dat blijven moeilijke momenten”, beaamt Marcel. “Echter wanneer het verdienmodel overeind blijft en je je nog flexibel kunt bewegen in de hele situatie is doorgaan de enige optie. Het risico door te stoppen en niets over te houden is veel groter.” Uiteindelijk heeft het geduld ook iets goeds gebracht. “In de flow van de gekte van de huizenmarkt hebben we de kavels snel en goed kunnen verkopen. De aanloop van kopers was overweldigend. Van potentiele kopers kunnen we eigenlijk niet spreken. Vrijwel alle geïnteresseerden zijn uiteindelijk tot verkoop overgegaan. Dat maakt het immense geduld en incasseringsvermogen wat beide heren en zakenpartner Jos van Kasteren de afgelopen 20 jaar hebben gehad, weer wat goed.”

Woonrijp klaar maken

Inmiddels zijn er 20 riante woningen gebouwd en worden de eerste huizen bewoond. De nieuwe eigenaren vormen een gemêleerd gezelschap. Zowel stedelijke bewoners als dorpsgenoten doen hun intrek. Henk en Leo staan de komende jaren voor de taak om de wijk woonrijp te maken. Daarnaast liggen er al weer nieuwe projecten in het verschiet. De pioniers blijven ondernemend. Toch ben ik nog benieuwd of Henk en Leo, als ze de beschikking hadden gehad over een glazen bol, niet liever de grond hadden verkocht aan de gemeente of een projectontwikkelaar. “Het was duidelijker voor ons geweest als we het aan een projectontwikkelaar hadden verkocht.” Marcel voegt hieraan toe: ”Als je te maken krijgt met onteigening door bijvoorbeeld de Landelijke beëindigingsregeling veehouderijbedrijven (Lbv) of een aanwijzing in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten, betekent dat niet meteen dat je verplicht bent je grond en/of gebouwen aan de gemeente te verkopen. Het kan interessant zijn om een beroep te doen op zelfrealisatie. Zeker als je gronden strategisch liggen in een bouwplan, zoals hier in Berkel Enschot, kan een beroep op zelfrealisatie veel interessanter zijn en leiden tot een beduidend beter en hoger resultaat. Ga je hiermee aan de slag dan is het wel een must om over een gezonde dosis geduld en flexibiliteit te beschikken en je niet de illusie moet hebben dat er een zilvervloot op je wacht. Wanneer deze punten zijn aangevinkt, kan het traject zeker worden opgestart en zal er uiteindelijk een beter verdienmodel kunnen worden gerealiseerd”, aldus Marcel.