Goede voorbereiding stallensloop voorkomt extra kosten

1. Maak een plan met realistische planning

Slopen doen de meeste veehouders niet vaak, hooguit een of twee keer in hun leven. Dat betekent dat je als veehouder moeilijk kunt inschatten waar je overal op moet letten en hoeveel tijd het kost om vergunningen voor elkaar te krijgen en onderzoek te laten doen. Zeker bij de Subsidieregeling sanering varkenshouderijen is het zaak om strak te plannen. Als de toewijzing op de mat ligt, heeft een varkenshouder slechts veertien maanden de tijd om alles weg te halen. Theo verwacht hier moeilijkheden mee. “In de concentratiegebieden Zuid en Oost wordt straks een enorm beroep gedaan op de sloopcapaciteit. Maar het helpt zeker als ie als veehouder een goed plan hebt. Daarmee voorkom je verrassingen en heb je zelf veel meer in de hand.”

2. Een sloopmelding of een sloopvergunning?

Het is per situatie verschillend of een sloopvergunning of sloopmelding nodig is. Een vergunningstraject kan veel langer duren. Een gemeente moet binnen acht dagen beslissen over een sloopmelding en over een vergunning twaalf weken die kan worden verlengd met zes weken. Als er geen reactie volgt, is de vergunning geweigerd. Bij een melding is het precies andersom: als een gemeente niet reageert, mag er worden gesloopt. In het bestemmingsplan staat of een omgevingsvergunning noodzakelijk is. Als een bouwwerk een monument is, is altijd een vergunning nodig. Na het doen van een melding kan de gemeente nog extra eisen stellen aan de sloop. Die gaan meestal over het voorkomen van hinder of het scheiden van afval. Soms is er nog aanvullend onderzoek nodig. Een melding moet minimaal vier weken voor het begin van de sloopwerkzaamheden zijn ingediend.

3. Bepaal welke onderzoeken nodig zijn

Om toestemming voor sloop te krijgen, is het meestal nodig om aanvullende onderzoeken uit te laten voeren. Veelvoorkomend is het flora- en faunaonderzoek, waarin wordt gekeken naar de aanwezigheid van bijzondere soorten. Als er bijzondere soorten voorkomen, kan dat het sloopproces vertragen. Daarnaast wordt ook regelmatig bodem- en archeologisch onderzoek gevraagd. Bij bodemonderzoek zoekt men naar verontreinigingen, zoals metalen. Archeologisch onderzoek is bedoeld om te voorkomen dat archeologische resten, die zich mogelijk in de bodem bevinden, worden verstoord of vernietigd.

4. Is er asbest aanwezig in de stal?

In bijna alle slooppanden zit asbest. Asbestdaken zijn meestal wel bekend, maar ook op onverwachte plekken komt men asbest tegen in stallen, in kleine onderdelen, bijvoorbeeld in muren. Het is van belang om een goede asbestinventarisatie uit te laten voeren. Sinds 1993 is het gebruik van asbest grotendeels verboden en sinds 2005 geldt een totaalverbod op gebruik en hergebruik.

5. Met welke bedrijven moet je in zee gaan?

Dat is wellicht een van de belangrijkste te maken keuzes. “Sommige veehouders willen zelf de werkzaamheden uitvoeren en beschikken over materiaal waarmee de sloop deels of helemaal kan worden uitgevoerd”, vertelt Theo. “Daarmee kan je veel geld besparen. Het is belangrijk om offertes op te vragen bij meerdere bedrijven. De prijsverschillen tussen de bedrijven kunnen erg groot zijn.” De keuze voor een bedrijf kan ook wat meer strategisch van aard zijn. Hoe meer bedrijven op het erf aanwezig zijn, tegelijkertijd of na elkaar, hoe belangrijker afstemming en planning wordt.
Het risico op vertraging is groter als het ene bedrijf bijvoorbeeld later klaar is en het volgende bedrijf vervolgens in de weken daarna geen tijd heeft. Verder is het controleren of sloopbedrijven en asbestsaneerders gecertificeerd zijn van belang. Voor sloopaannemers is BRL SVMS-007 de certificatieregeling om te garanderen dat ze veilig werken. Op veiligslopen.nl zijn de bedrijven te raadplegen die zijn gecertificeerd. Personen en bedrijven die zich bezig houden met asbestsanering moeten ook gecertificeerd zijn. Daar houdt Stichting Ascert zich mee bezig. Op ascert.nl zijn de bedrijven te raadplegen die zijn gecertificeerd.

6. Grond aanvoeren of afvoeren?

Bij sloop is vrijwel altijd aan- en/ of afvoer van grond nodig. Bij afvoer van vervuilde grond is een bewijs van acceptatie nodig waaruit blijkt dat de grond van eigenaar is veranderd. Het is niet zo dat als grond van het erf is afgevoerd, de veehouder er niet meer verantwoordelijk voor is. Als de grond naar een grondbank gaat, verschilt het of het PFAS-gehalte bekend moet zijn voor acceptatie. Voor de toepassing van grond op een ander perceel moeten altijd de kwaliteit en PFAS-waardes onderzocht zijn. Bij grondaanvoer, bijvoorbeeld om de ruimte van de voormalige mestkelder te vullen, is het goed om eerst te bepalen waar grond tijdelijk kan worden opgeslagen.

7. Hergebruik van onderdelen

Er is grote vraag naar tweedehands onderdelen. Op internet zijn diverse marktplaatsen daarvoor te vinden. Pak je dat goed aan, dan kan een sloop ineens veel voordeliger uitpakken. Silo’s, spanten, melkinstallaties, isolatiemateriaal en dakplaten; naar heel veel materialen is vraag op de tweedehandsmarkt. Circulair bouwen is in.

8. Zonnepanelen op het dak?

Zitten er zonnepanelen op het dak van de stal en is er sprake van een dakhuurcontract? Dan is het belangrijk om tijdig in overleg te gaan met het bedrijf waarmee het contract is afgesloten. “In overleg kom je er bijna altijd wel uit”, is de ervaring van Theo. “In sommige gevallen kunnen de zonnepanelen op een ander dak worden geplaatst op hetzelfde erf of er is een mogelijkheid om de panelen op de grond te leggen. Soms is een verhuizing naar een ander bedrijf mogelijk.”

9. Herbestemming regelen

De reden om te slopen, is per bedrijf anders. Bij een bedrijfsbeëindiging of functieverandering is een herbestemming regelen in het bestemmingsplan van belang. Voor Subsidieregeling sanering varkenshouderijen is het in alle gevallen nodig om de bestemming ‘agrarisch intensief’ te wijzigen. Het veranderen van een bestemmingplan heeft ook fiscale en financile consequenties, omdat grond door verandering van de bestemming een andere waarde krijgt.

Dit artikel is met aanpassingen overgenomen uit Nieuwe Oogst van 29 augustus 2020.