Haalbaarheid van herontwikkeling agrarisch onroerend goed

In opdracht van DLV Advies heeft Lars Rouhof, vierdejaarsstudent Vastgoed en Makelaardij aan de Hogeschool Saxion in Enschede, onderzoek gedaan naar het ontwikkelen van een model waaruit de haalbaarheid van de herontwikkeling van agrarisch onroerend goed naar landelijke woningen met toepassing van de Rood voor Rood-regeling inzichtelijk wordt. Aan de hand van dit model wil DLV Advies snel een beoordeling op haalbaarheid kunnen uitvoeren, om zodoende een passend advies te geven.

Overspannen woningmarkt en leegstand

Momenteel heerst er een overspannen woningmarkt en is er een grote vraag naar landelijke woningen. In 2020 zocht 10% van de kopers uit de randstad een woning in de niet- westelijke provincies. Een toename die met name toe te schrijven is aan de lagere prijzen en de grotere woonoppervlakte ten opzichte van het vorige huis. Een trend die versterkt is door de coronacrisis. Daarentegen komt steeds meer agrarisch onroerend goed leeg te staan. Deze toename komt tot stand door schaalvergroting, het ontbreken van een opvolger maar bovenal door de maatregelen die op het gebied van milieu, klimaat en dierenwelzijn worden genomen. Lars: “Volgens de NVM staat ongeveer 10 miljoen vierkante meter agrarische bebouwing leeg. Na verwachting zal dit tot 2030 toenemen met nog eens 40 miljoen vierkante meter. Een leegstand die met name in Noord-Brabant, Gelderland en Overijssel zal plaatsvinden.”

Drie opties

Om de leegstand in de agrarische sector tegen te gaan, zijn er een drietal mogelijkheden: upgraden, slopen en herontwikkeling. “Het slopen brengt hoge kosten met zich mee. Gezien de huidige ontwikkelingen in de markt zal upgraden, waarbij extra waarde aan het onroerend goed wordt toegevoegd maar het zijn functie behoudt, minder relevant worden. Daarom is herontwikkeling een steeds belangrijker aspect geworden”, vervolgt Lars.
Marc Albers, Adviseur Vastgoed bij DLV Advies en begeleider van Lars gedurende zijn afstudeerperiode, vult aan: “Bij herontwikkeling dient wel het bestemmingsplan gewijzigd te worden. Aangezien het een oplossing is voor de leegstand en het verpaupering van het buitengebied tegengaat zullen veel gemeentes bereid zijn hieraan mee te werken. Het probleem is dat de (stoppende) agrarische ondernemer vaak niet de (financiële) middelen heeft om het proces van herontwikkeling op te starten. Om hierin tegemoet te komen en het proces eenvoudiger en sneller te laten verlopen is de wens ontstaan om een model te ontwikkelen die de haalbaarheid van herontwikkeling in agrarisch onroerend goed kan aantonen.”

Het model

Het model is onderverdeeld in vier stappen: de huidige locatie, externe invloeden, functionele haalbaarheid en financiële haalbaarheid. Bij het inzichtelijk maken van deze stappen is rekening gehouden met de toepassing van de Rood voor Rood-regeling*.
“Op basis van de vier factoren en de daarbij behorende uitgangspunten kan op een eenvoudige en snelle wijze worden achterhaald of de opstart van een herontwikkelingstraject zinvol is en welke middelen en (voor)financiering hiervoor nodig zijn. Het definitieve (bewerkbare) model bestaat uit verschillende tabbladen waarbij in de eerste drie de huidige locatie, externe invloeden en functionele haalbaarheid kan worden getoetst. De financiële haalbaarheid is opgesplitst in: grondopbrengsten, grondexploitatie, kosten grondexploitatie, contante waarde grondbieding en een risicoanalyse. Om tot een volledig inzicht te komen, is het model aangevuld met situatietekeningen, een stakeholdersanalyse en kerngetallen. De (stoppende) ondernemer kan samen met zijn projectontwikkelaar en/of vastgoedadviseur de stappen doorlopen en zijn gegevens invoeren. Op basis van de functionele haalbaarheid kan de financiële haalbaarheid berekend worden en de conclusie worden getrokken of een herontwikkeling haalbaar is of niet”, aldus Lars.

Herontwikkeling opstarten?

Heeft u interesse in de herontwikkeling van uw bedrijf en wilt u een toetsing op de haalbaarheid hiervan? Onze adviseurs adviseren u bij de opstart en kunnen u ondersteunen bij de aanpak.

Lars Rouhof is inmiddels succesvol afgestudeerd voor Vastgoed en Makelaardij aan de Hogeschool Saxion in Enschede.

*De Rood voor Rood-regeling is een regeling die de provincie Overijssel aanbiedt. Hierbij kan door middel van het slopen van agrarische bouwwerken één bouwkavel voor een nieuwe woning worden verkregen. Het doel van deze regeling is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. Deze kwaliteit moet verbeterd worden door middel van het slopen van landschapontsierende (voormalige) bedrijfsgebouwen. Hiertegenover is de initiatiefnemer verplicht te investeren in de ruimtelijke kwaliteit. De hoogte van deze investeringen in de ruimtelijke kwaliteit zijn afhankelijk van de opbrengsten van de kavel(s). De vrijkomende agrarische locaties beschikken vaak over veel en grote bedrijfsgebouwen. De Rood voor Rood-regeling stimuleert het slopen van deze landschapontsierende bebouwing. Bovendien draagt deze regeling bij aan sanering van asbestdaken, investeren in duurzame energie, economie en sociale kwaliteit.