Wijziging ‘bouwterrein’ in btw-wetgeving

De levering van een bouwkavel valt onder de heffing van ofwel de btw (‘omzetbelasting’) ofwel de overdrachtsbelasting. De btw is op dit moment 21%, de overdrachtsbelasting voor bouwgrond 6%. Het voorstel houdt in dat de levering van een bouwterrein sneller met 21% btw wordt belast in plaats van 6% overdrachtsbelasting. Het daadwerkelijke moment van eigendomsverkrijging bij levering is het moment van heffing. Dus grond verkocht in 2016 maar geleverd in 2017 valt onder de nieuwe btw-wetgeving 2017.

Begrip ‘bouwterrein’ bepalend

Bij het bepalen welke belasting van toepassing is, draait het om het begrip ‘bouwterrein’; als er sprake is van de overdracht van een ‘bouwterrein’ dan valt die overdacht onder de heffing van de btw. 
 
Tot voor kort werd grond pas als ‘bouwterrein’ aangemerkt als het bouwrijp gemaakt was. Niet-bouwrijp gemaakte grond kon dus onder de heffing van de overdrachtsbelasting worden geleverd.
 
De Hoge Raad heeft in een arrest van 7 juni 2013 geoordeeld dat er sprake is van een ‘bouwterrein’ als op het moment van de levering van de grond blijkt dat de grond daadwerkelijk bestemd is om te worden bebouwd. Ook als de koper de grond koopt met de intentie de grond te bebouwen, is er volgens de Hoge Raad sprake van de overdacht van een ‘bouwterrein’.

Eerder kwalificeren als bouwterrein

Als gevolg hiervan zal grond eerder gekwalificeerd worden als een bouwterrein, waardoor bij levering van dergelijke grond btw is verschuldigd (en de verkrijger een beroep kan doen op een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting).

Hiervan is bijvoorbeeld sprake als:
-    Een omgevingsvergunning is aangevraagd, maar nog niet is verleend;
-    Kosten voor een architect gemaakt zijn om een gebouw op de grond te plaatsen;
-    Uit objectieve gegevens de intentie op het moment van levering bij de toekomstige eigenaar blijkt dat het terrein bestemd was voor bebouwing.

Begrip verruimd

In het Belastingplan 2017 is de definitie van bouwterrein verder verruimd. Er staat: "Onder een bouwterrein (...) wordt verstaan onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen."  De staat waarin de kavel geleverd wordt is dus niet van belang; als de bedoeling is de geleverde grond te gaan bebouwen is er sprake van een 'bouwterrein' en valt de levering onder de heffing van de btw.

Dat betekent in de praktijk dat het verwerven van grond onder de heffing van de overdrachtsbelasting vanaf 1 januari 2017 niet meer mogelijk is. Hou daarom altijd rekening met 21% btw in plaats van 6%.

Ook voor de eigenaren van kavels in het kader van Ruimte voor Ruimte (ook wel Rood voor Rood genoemd) of het VAB-beleid is de kans groot dat deze kavels vanaf volgend jaar geleverd moeten worden onder de nieuwe btw-regeling. Dit heeft een kostprijsverhogende werking. Een particulier zal deze verhoging van 15 % niet voor zijn rekening nemen, dit komt dan ten laste voor de verkopende partij.

Meer weten? Een van onze makelaars staat u graag te woord.