De Ruimte voor Ruimte regeling maakte het mogelijk om bij sanering van een varkens- of pluimveebedrijf of de aankoop van een Ruimte voor Ruimte titel één woning te bouwen in het landelijk gebied. Met de wijziging van de Interim omgevingsverordening (IOV) wordt ook de nieuwe beleidsregel Maatwerk Omgevingskwaliteit opgenomen. Deze vervangt de huidige Ruimte voor Ruimte regeling. “En dat biedt mogelijkheden”, aldus Thijs Selten, medewerker Vastgoed bij DLV Advies. “In de nieuwe beleidsregel is het niet alleen mogelijk om een woning te realiseren, maar wordt het ook mogelijk om andere soorten woningtypen te ontwikkelen.”

Ruimte voor Ruimte regeling

Met de huidige Ruimte voor Ruimte regeling moet er minimaal 1.000 m² aan bedrijfsbebouwing voor het houden van dieren gesloopt worden en dient er tenminste 3.500 kilo aan fosfaatrechten uit de handel te worden genomen. Hiervoor in de plaats mag er een woning gebouwd worden met een maximale inhoud van 1.000 m³ en 150 m² aan bijgebouwen. Thijs: “Heb je niets te slopen, dan kun je een titel kopen. De kosten bedragen hiervoor € 125.000. Met één titel mag er één woning in een bebouwingsconcentratie worden gebouwd.”

Beleidsregel Maatwerk Omgevingskwaliteit

“Anders dan bij de Ruimte voor Ruimte regeling, heeft de nieuwe beleidsregel als doel de omgevingskwaliteit te versterken en niet zozeer het toevoegen van woningen in landelijk gebied”, vervolgt Thijs. “Dit klinkt in eerste instantie nadelig, maar is het zeker niet. Waar in de huidige regeling vaak grotere woningen in het duurdere segment werden gebouwd met een tegenprestatie van altijd € 125.000 (aankoop titel of sloop), kunnen er met de beleidsregel Maatwerk Omgevingskwaliteit ook andere woningtypen gebouwd worden met ieder een eigen tegenprestatie. Denk bijvoorbeeld aan een twee-onder-één-kap woning, rijtjeshuizen, appartementen maar ook Tiny Houses behoren nu tot de mogelijkheden. Nog een voordeel is dat de nieuwe regeling niet meer alleen bestemd is voor de varkens- en pluimveehouderij maar voor de gehele agrarische sector, inclusief glastuinbouw en niet agrarische bedrijven. Daarnaast kan er nu gedeeltelijk een titel van minimaal € 20.000 worden aangekocht. Zo kan er bijvoorbeeld een tegenprestatie geleverd worden van maximaal € 80.000 door middel van sloop en een maatwerk titel gekocht worden van € 45.000. Op deze wijze wordt er toch voldaan aan de tegenpresentatie van totaal € 125.000 voor het verkrijgen van een bouwtitel.”

Voorwaarden, wijzigingen en tegenprestaties

Femke Klomp – Pullens, adviseur ROM bij DLV Advies, vult Thijs aan: “Met de wijziging van de Interim omgevingsverordening (IOV) is er ruimte gekomen voor woningbouw in ruil voor de verbetering van de omgevingskwaliteit. Deze vervangt de Rood voor Groen regelingen die voorheen in de IOV stonden zoals de Ruimte voor Ruimte, cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentraties en landgoederenregeling. Om nader te concretiseren wat men hier onder verstaat, is er de nieuwe beleidsregel Maatwerk Omgevingskwaliteit gekomen. Deze beleidsregel moet duidelijkheid bieden over de mogelijkheden van artikel 3.78 uit de IOV.”

Belangrijkste wijzigingen:

• Woningen worden opgericht in of aansluitend aan bebouwingsconcentraties. De bestaande woningen binnen het bestaand stedelijk gebied mogen betrokken worden bij de motivering, dus er komen ook meer mogelijkheden voor beperkte uitbreiding aan de dorpsranden.

• Er mag geen sprake zijn van een stedelijke ontwikkeling. Er mogen maximaal 11 woningen worden toegevoegd.

• De fysieke tegenprestatie moet gelijk zijn aan € 125.000 / vergelijkbaar zijn aan een Ruimte voor Ruimte titel.

Fysieke tegenprestatie kan bereikt worden door:

• Sloop van bedrijfsgebouwen incl. afwaardering bestemming (à € 42/m²).

• Sloop overige voorzieningen incl. afwaardering bestemming (à € 8/m²).

• Sloop glasopstanden incl. afwaardering bestemming (à € 17,75/m²).

• Stikstofrechten (waarde te bepalen door stikstofloket van de provincie).

• Aanleg landschapselementen / natuur (waarde gelijk aan STILA).

• Geen dierrechten meer.

• Geen vergoeding voor onbenut bouwvlak.

Typologie woningen:

• € 125.000 staat gelijk aan een bouwmassa van 1.000 m³.

• Bouwmassa mag onderverdeeld worden in meerdere kleinere wooneenheden.

• Bij een grotere bouwmassa dan 1.000 m², komt er extra € 25.000 per 200 m² bij.

• Tiny Houses, al dan niet tijdelijk, € 20.000.

• Woonwagenstandplaats, € 20.000.

• Splitsen beeldbepalend gebouw (bijvoorbeeld langgevelboerderij): € 62.500 per extra wooneenheid.

Rekenmodule voor tegenprestatie

In de nieuwe regeling is een rekenmodule opgenomen waarmee per soort bedrijf de hoogte van de tegenprestatie kan worden bepaald. Thijs: ”Blijkt uit de rekenmodule dat er een tekort is voor de tegenprestatie van een woning, dan kan er voor het tekort een maatwerktitel worden aangeschaft bij de Ontwikkelmaatschappij.”

Procedureel:

• De basis ligt bij de bedrijfswoning die omgeschakeld wordt naar een burgerwoning. Hiervoor dient 250 m² aan bedrijfsgebouwen gesloopt te worden, die niet ingebracht mogen worden voor de fysieke tegenprestatie. Dit is voor de waardevermeerdering van de bedrijfswoning naar burgerwoning.

• Bij overige ontwikkelingen betreft dit maatwerk, maar wel als vereiste dat er geen nieuwe bedrijfsgebouwen opgericht mogen worden.

• De locatie van beëindiging en de locatie van de nieuwe woningen moeten in één bestemmingsplan. Als het twee gemeenten zijn, dan moeten ze gelijktijdig oplopen. Verkoop van een bouwtitel is dan niet meer mogelijk.

• Ook glastuinbouwbedrijven, voormalige agrarische bedrijven en niet-agrarische bedrijven kunnen deelnemen. Hier gelden andere bedragen voor sloop en afwaardering gronden.

Lopende Ruimte voor Ruimte trajecten

Voor de lopende Ruimte voor Ruimte regeling is een overgangstermijn voorgesteld tot 1-1-2023. “Dit betekent dat het ontwerpbestemmingsplan, voor zowel de stoppende locatie als voor de Ruimte voor Ruimte kavels, als ontwerp in procedure moet zijn gebracht”, aldus Femke.

Meer weten over de nieuwe beleidsregel Maatwerk Omgevingskwaliteit?

Bent u benieuwd of de nieuwe maatregel mogelijkheden biedt voor u als ondernemer? Neem contact op met Thijs of Femke om de mogelijkheden te bespreken.